深圳:稳定工业用房租赁价格迫在眉睫

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最近,在宝安区福永街道开厂的胡先生很烦恼。工厂3年租约即将到期,原本计划今年扩大生产规模,眼下距离厂房租约到期只剩几天,胡先生不仅没有找到新场地,原本的厂房还涨租近40%,每平方米月租从26元涨到36元。

2018年以来,深圳市部分产业用房租金上涨、租赁行为不规范等现象直接增加了企业特别是实体企业运营成本,对保障产业发展空间、营造良好营商环境产生了不利影响。为了遏制产业用房租金上涨趋势,5月底,深圳市住房和建设局拟定了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)(征求意见稿)》,并面向社会征求意见,提出要通过增加有效供给、优化供应结构来稳定产业用房租金;通过规范租赁行为、有效降低交易成本,从而保障深圳产业发展空间,营造良好营商环境。

对于宝安区而言,这个问题同样存在。过大的场地租金浮动,令宝安不少中小企业在加大投入时心存担忧、踌躇不前。

在宝安持续优化营商环境的底色下,“二房东”给宝安企业带来了哪些阵痛?在省、市、区的相关规范与要求的框架下,宝安企业对用地成本问题还有哪些诉求、期望和建议?

租金上涨,实际使用面积却减少

近日,宝安福永街道的胡先生正为公司规模扩张而发愁。胡先生表示,随着公司不断成长,现有的办公及生产场所已无法满足公司发展需求,年初合伙人提出的场地扩张规划至今还未落实,最主要原因是厂房租赁问题难以解决。

2017年,胡某跟合伙人从“二房东”手里租下800平方米的场地,开始服装类产品的生产经营,当时厂房价格为26元/平方米。近年来宝安用地紧缺,加上“二房东”等因素,全区用地费用水涨船高,租金从原来26元/平方米涨到现在的36元/平方米。现在,公司租赁合同即将到期,续签意味着租赁成本进一步提高,这使得胡先生不得不另寻场地。

辗转了几个月,至今仍未敲定合适的房源,胡先生表示:“今年旧厂房较为便宜的一楼也要35元/平方米左右,且大部分厂房都是被‘二房东’租下来再转租,扣除公摊面积后,实际使用面积只有合同标示的50%左右,这意味着花了更多租金却没有足够的可使用面积。”

在即将竣工的深圳国际会展中心旁边的一个产业园区里,企业主汤先生也遇到了同样的问题。汤先生曾为公司租了一个2000平方米的空间,近期厂房续租时,他发现同样的空间续租,因为加大了公摊面积,合同租赁面积比去年增加了不少。

变相提高水电价格,中小企业负担加重

记者调查发现,除了公摊面积隐性变大、实际租金变相提高外,不少“二房东”在租赁过程中,还提高了水电价格及管理费等。

目前经营一家塑胶模具公司的唐某对此感同身受,据唐某反映,中小企业多以租赁厂房为主,不管厂房基础设置如何老化,房租必三年一涨。“二房东”作为“中间人”,整体租下一片厂房后,再分租给企业,通常收取企业三个月的押金和一个月的租金,这种模式使“二房东”只需投入少量资金以及承担一些基本管理功能,企业却不得不为此付出高成本。

“除了房租,水电费方面不合理的情况也普遍存在。”唐某表示,工业用电原本就比居民用电价格贵,厂房每个月的用电用水需求量大,在此基础上,加收差价对中小企业无疑造成很大的负担。

唐某表示:“产业用房是一般中小企业难以逾越的瓶颈,真诚希望政府能采取相关措施为广大租赁者切实解决‘二房东’问题。”

厂房变身“孵化器”,运营模式亟待提升

除了单纯以转租获取收益的传统“二房东”外,近年来,随着宝安产业的转型与发展,市场催生了大批各类“创新空间”和“孵化器”的运营商,这类承租者大多为专业运营机构,其承租物业后,除了提供基础物业管理服务外,还可提供运营服务和产业增值服务。

对于这类具有一定专业运营能力、非传统型的“二房东”,市场普遍认为,他们在一定程度上扮演了连接原业主和租赁者的“桥梁”角色,对打通房屋、工业用地租赁供求双方的信息通道、挖掘存量房屋资源、盘活空置房屋和工业地产、为入驻企业提供服务等方面发挥了一定积极作用,应与传统的“二房东”区别看待。

宝安某由旧工业园区改造而成的孵化空间负责人钟某称,她两年前承租该旧工业园时,原业主由于难以找到合适的承租企业,导致园区空置了一年多。“我们将园区承租过来后,把园区改造成孵化空间,目前孵化空间入驻率达到70%以上。”钟某表示,孵化空间运营机构在为企业提供场地的基础上,还会为入驻企业提供工商、财务、法律、会务、培训和人力资源等基础孵化服务,而这些都是工业园区原业主难以提供的。

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